Lån til sekundærbolig
Lån til sekundærbolig er et lån som brukes til å kjøpe en annen bolig enn hovedboligen din, for eksempel en fritidsbolig eller en utleiebolig. Å ta opp et lån til bolig nummer 2 kan være en god investering, men det er viktig å vurdere kostnadene og risikoen nøye før du tar en beslutning.
Alle utleieboliger er ikke sekundærboliger, og alle sekundærboliger er ikke utleieboliger.
Sekundærbolig er en skattemessig betegnelse på boliger eid av privatpersoner som ikke kan karakteriseres som primærbolig eller fritidseiendom. Noen leier ut, mens andre bruker den som pendlerbolig, fritidsbolig eller lar barna bo i den.
Kjøpe bolig nr. 2 med sikkerhet i bolig nr. 1
For å få et lån til sekundærbolig, vil du vanligvis måtte oppfylle visse krav, inkludert en god kredittscore og en tilstrekkelig inntekt. Långivere vil også vurdere verdien av boligen du ønsker å kjøpe, samt eventuelle eksisterende lån du har.
Det er viktig å merke seg at lånetilbud og rentesatser kan variere avhengig av långiveren og din økonomiske situasjon. Det kan være lurt å sammenligne tilbud fra forskjellige banker for å finne det beste lånet for deg.
Det er også viktig å huske på at å ta opp et lån til en sekundærbolig kan innebære en økt økonomisk risiko. Du vil måtte betale ned to lån samtidig, og hvis du bruker boligen som en utleiebolig, vil du måtte håndtere eventuelle problemer med leietaker samt vedlikeholds- og reparasjonskostnader. Sørg for å vurdere nøye om du har råd til å ta på deg denne risikoen før du tar opp et lån til en sekundærbolig.
Hva er sekundærbolig?
En sekundærbolig er en bolig som eies i tillegg til en hovedbolig/primærbolig. Det kan være fritidsbolig, en utleiebolig eller en bolig som brukes som investering. Forskjellen mellom en sekundærbolig og en primærbolig er at hovedboligen er den primære boligen til eieren og brukes som bosted, mens sekundærboligen brukes til andre formål.
En fritidsbolig er en bolig som eies for rekreasjonsformål, og er ofte plassert i en annen region eller land. En utleiebolig er en bolig som eies for å leie ut til en eller flere personer, og en investeringsbolig er en bolig som eies for å tjene penger gjennom å kjøpe, holde og selge boliger.
Det kan være mange grunner til å eie en sekundærbolig, som for eksempel å ha et sted å tilbringe ferier, å ha en ekstra inntektskilde gjennom utleie eller å investere i eiendom. Det er viktig å vurdere nøye om man har råd til å eie en sekundærbolig og om det er en god investering før man kjøper en.
Egenkapital sekundærbolig
Hvor mye egenkapital må du ha for å kjøpe en sekundærbolig?
Tidligere var det krav om en egenkapital på 40%, men nå gjelder det samme kravet som for primærboliger, som er 10% egenkapital.
Når man søker om lån hos banken, vil banken ta høyde for en eventuell renteøkning i fremtiden. Dette gjelder både for primærboligen og sekundærboligen. Banken vil også sørge for at det totale lånebeløpet ikke overstiger fem ganger brutto inntekt (inkludert leieinntekter).
Skatt på utleie av sekundærbolig
Generelt sett vil utleieinntekter fra en sekundærbolig bli ansett som en skattepliktig kapitalinntekt. Det vil bli beregnet 22% skatt på overskuddet etter fradrag av utgifter. Utgifter som kan fratrekkes inkluderer blant annet :
– renteutgifter på eventuelle lån knyttet til boligen
– eiendomsskatt
– vedlikeholds- og reparasjonskostnader
– forsikringer og eventuelle utgifter til eiendomsforvaltning.
Det er også viktig å merke seg at det kan være forskjellige skatteregler for utleie av en sekundærbolig som brukes som fritidsbolig, sammenlignet med en sekundærbolig som brukes utelukkende for utleieformål.
Hvis du eier en sekundærbolig i Norge og vurderer å leie den ut, anbefales det å søke råd fra en skatteekspert for å sikre at du følger alle gjeldende skatteregler og fradrag.
Skatteetaten beregner en boligverdi (beregnet markedsverdi for bolig) basert på SSBs statistiske opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til din boligs beliggenhet, areal, byggeår og type bolig. Boligens boligverdi er lik boligens areal multiplisert med kvadratmeterpris basert på statistikk over omsatte boliger
Formuesverdien er en gitt prosentandel av denne boligverdien. Beregnes med 25% på primærbolig under 10 millioner (70% av markedsverdi på overskytende verdi over 10 mill) og 100% på sekundærbolig fordi sistnevnte ansees som en pengeplassering/sparing.
Skatt på salg av en sekundærbolig
Du må betale skatt på gevinsten ved salg av en sekundærbolig. Dette er skattefritt kun i de tilfeller hvor du selv har bodd i boligen (og hatt folkeregistrert adresse der) minst ett av de to siste årene.
Gevinsten føres i skattemeldingen og skattlegges som alminnelig inntekt med 22 prosent.
Ønsker du å investere i en utleiebolig, men er usikker på skatteregler, egenkapitalkrav og verdifastsettelse? Dette bør du kjenne til før du kjøper en sekundærbolig som du planlegger å leie ut.
For det første bør du være klar over skattereglene som gjelder for utleieboliger. I tillegg bør du være oppmerksom på eventuelle krav til egenkapital når du søker om lån til sekundærbolig. Bankene kan ha ulike krav til egenkapital, og dette kan påvirke din mulighet til å kjøpe. I Norge er hovedregelen at en bolig ikke skal ha mer lån enn 90% av verdien.
Verdiestimat
- En annen faktor som er viktig å vurdere når du kjøper en utleiebolig er verdifastsettelsen. Du bør være oppmerksom på hva som påvirker verdien av boligen, og undersøke hva som er markedsprisen i området du vurderer å kjøpe i.
- Vi hjelper deg å sjekke historiske priser på den eiendommen du er interessert i, hva som er snittpris i nærområdet og hva naboeiendommer ser solgt for.
Leie ut selv, eller via megler?
- Til slutt kan det være lurt å vurdere om du ønsker å styre utleieprosessen selv, eller om du vil overlate dette til et utleiefirma, f.eks Utleiemegleren. Dette kan påvirke hvor mye tid og innsats du må legge ned i prosjektet, og kan dermed ha betydning for din lønnsomhet.
- Oppsummert er det viktig å ha god kjennskap til skatteregler, egenkapitalkrav og verdifastsettelse når du kjøper utleiebolig. Å gjøre grundige undersøkelser og ha realistiske forventninger kan bidra til å øke sjansene for at du gjør en god investering.
